从央行政策利率到全国房贷利率，覆盖7个主要经济体
数据截至 2026-08-20每一次央行利率决定都会通过三阶段链条传导到购房者：
由央行设定（联邦基金利率、欧洲央行存款利率、Bank Rate等）
SOFR、€STR、SONIA、BBSW、CORRA、TONA、MIBOR
各国特定的固定和浮动产品
房贷利率是你为住房贷款支付的利率。它主要有两类：固定利率在约定期间保持不变（美国30年、德国10年、英国2-5年常见），浮动利率则随短期市场利率上下调整。选择哪一种，本质上是在押注未来利率方向：今天锁定固定利率，利率上升时更安心；选择浮动，利率下降时可能省钱。
美联储加息25个基点时，典型美国30年期房贷并不会立刻上升25个基点。原因是房贷利率不只取决于政策利率。链条第一步是银行间参考利率，如美国SOFR、欧元区€STR、英国SONIA或日本TONA。这些是银行隔夜相互拆借的利率，并紧密追踪政策利率。贷款机构再在此基础上加上保证金，以覆盖融资成本、信用风险、运营成本和利润。
因此，同样是5%的政策利率，可能对应美国7%的固定房贷、德国4%的固定房贷，以及日本1.5%的浮动房贷。传导取决于本地产品结构、贷款机构竞争、长期债券收益率和监管。下面的页面追踪每一次加息有多少真正传导给借款人，以及传导需要多久。
固定利率房贷通常按照匹配期限的无风险曲线加上信用与融资成本栈定价。美国30年期合格房贷大致可分解为10年期美债 + 一级/二级MBS基差 + 发放机构利润率。欧洲以担保债融资的产品更依赖5年/10年互换曲线：德国固定利率房贷通常按swap+covered spread融资，因此10年期德债变动对房贷利率的传导系数接近0.9。
监管摩擦差异很大。法国的taux d'usure对新发房贷利率设上限，会机械延迟市场重定价；德国常见5/10/15年固定期，且§489 BGB规定十年后提前还款权，导致存量债务传导较慢；澳大利亚浮动利率占比较高，月度会议后重定价几乎即时；英国2年/5年重置结构介于两者之间，会产生约24个月滞后的集中再定价波。
美国30年期房贷的提前还款选项是全球房贷定价中最重要的非线性因素。美国借款人可在没有提前还款罚金的情况下再融资，因此MBS投资者隐含做空利率看涨期权；OAS框架为这种凸性定价，MBS发放机构的对冲会放大久期冲击。相比之下，欧洲10年期产品的提前还款限制更强，通常更接近swap+covered spread定价。因此，即使控制政策利率传导，美国房贷利率对长端曲线的beta也高于欧洲同类产品。
典型全国固定房贷利率与政策利率对比。利差 = 房贷 − 政策利率。
| 国家 | 政策利率 | 银行间 | 典型固定产品 | 房贷利率 | 相对政策利率的利差 | Source |
|---|---|---|---|---|---|---|
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United States Federal Reserve | 3.62% | SOFR 4.32% | 30-Year Fixed 30-年期 | 6.55% | +2.92pp | Estimated |
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Eurozone European Central Bank | 2.25% | €STR 2.41% | Eurozone Weighted Fixed Benchmark 10-年期 | 3.59% | +1.34pp | Estimated |
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United Kingdom Bank of England | 3.75% | SONIA 3.73% | 2-Year Fixed (75% LTV) 2-年期 | 5.55% | +1.80pp | Estimated |
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Australia Reserve Bank of Australia | 4.35% | BBSW 3M 4.46% | 3-Year Fixed (Owner-Occupier) 3-年期 | 6.73% | +2.38pp | Estimated |
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Canada Bank of Canada | 5.25% | CORRA 2.78% | 5-Year Fixed (Insured) 5-年期 | 4.55% | +-0.70pp | Estimated |
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Japan Bank of Japan | 1.00% | TONA 1.00% | Flat 35 (35-Year Fixed) 35-年期 | 3.21% | +2.21pp | Estimated |
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India Reserve Bank of India | 5.25% | MIBOR 5.52% | 20-Year EBLR-Linked 20-年期 | 7.63% | +2.38pp | Estimated |
“隐含12个月远期房贷路径”结合利率期货隐含的政策利率路径和各国历史利差，并用国家特定的传导因子和传导滞后进行平滑。传导因子反映政策利率变化有多少通常会到达借款人；滞后反映需要多长时间。
澳大利亚和英国传导最快（1-2个月内传导90-95%）。日本最慢（9个月内约40%），因为日本浮动房贷挂钩较粘性的短期最优惠利率，大型银行很少调整。美国居中，因为主导产品30年固定利率主要由长期国债收益率定价，而不是直接由政策利率定价。
历史利差图显示长期关系；远期路径把这种关系应用到当前期货价格上。这不是预测，而是与当前市场对央行政策定价相一致的利率水平。