2026年加拿大房贷利率：5年固定利率对比加拿大央行政策利率
Bank of Canada · CAD · 传导 88% 高于 3 个月
传导链条
房贷 − 政策利率的平均历史利差: 1.75pp. 当前利差: -0.70pp. 低于长期平均：竞争或债券购买压缩了利差。
历史利差（5年月度）
政策利率与典型固定房贷利率；阴影区域为利差。
隐含12个月远期路径
如果期货隐含的政策利率路径成立，且历史利差回归长期均值，典型固定房贷利率会落在何处。
如何阅读本页
上方四个指标卡显示实时政策利率（由央行设定）、银行间利率以及该国居民可获得的典型固定和浮动房贷利率。政策利率与房贷利率之间的差距就是利差，即贷款机构为覆盖融资、信用风险和利润而加上的部分。
第一张图显示过去五年的利差。如果阴影区域扩大，说明银行在政策利率之上收取更多，通常是因为长端市场变动或银行重新定价风险。如果收窄，则可能是竞争或央行购债压缩利润率。第二张图，即隐含12个月远期路径，把当前期货市场对政策利率方向的押注与历史利差结合，显示在关系成立时你的房贷利率可能落在哪里。它不是预测，而是当前市场定价已经隐含的结果。
各国特定利差驱动因素
房贷减政策利率的利差可分解为四个主要驱动因素。第一，融资曲线：贷款机构主要通过担保债融资的司法辖区继承swap-plus-covered-spread基差；依赖存款特许权融资的贷款机构则更锚定短端传导和存款beta；美国贷款机构将贷款出售进机构MBS池，因此利差会受一级/二级MBS基差和美联储SOMA再投资政策影响。
第二，提前还款选项与凸性：没有经济性提前还款罚金的产品按OAS而非名义利差交易；利率波动时期OAS扩大可直接传导至借款人利率。第三，贷款机构久期错配：若本地主导产品固定期较短，资产负债缺口较小，利差更稳定；若固定期较长，则依赖互换和MBS市场进行久期对冲，相关市场承压时利差扩大。第四，监管上限与资本处理：利率上限、审慎LTV/DTI约束和资本权重差异都会改变边际信贷成本，并以一到三个季度的滞后传导到报价利率。
远期路径（月度）
| 月份 | 隐含政策利率 | 预计 5-Year Fixed (Insured) | 利差 |
|---|---|---|---|
| 2026-08 | 5.25% | 5.27% | +0.02pp |
| 2026-09 | 5.25% | 5.78% | +0.53pp |
| 2026-10 | 5.25% | 6.13% | +0.89pp |
| 2026-11 | 5.25% | 6.39% | +1.14pp |
| 2026-12 | 5.25% | 6.57% | +1.32pp |
| 2027-01 | 5.25% | 6.70% | +1.45pp |
| 2027-02 | 5.25% | 6.78% | +1.53pp |
| 2027-03 | 5.25% | 6.85% | +1.60pp |
| 2027-04 | 5.25% | 6.89% | +1.64pp |
| 2027-05 | 5.25% | 6.92% | +1.67pp |
| 2027-06 | 5.25% | 6.95% | +1.70pp |
| 2027-07 | 5.25% | 6.96% | +1.71pp |
加拿大央行政策如何传导至加拿大房贷利率
加拿大央行设定 Target for the Overnight Rate（政策利率）。它锚定 CORRA (Canadian Overnight Repo Rate Average)，这是 CDOR 之后的无风险基准，也锚定银行公布的最优惠利率（prime 通常为政策利率 + 2.20%）。
加拿大房贷传导速度中等，但有两个独特之处：
- 5年强制续约：多数加拿大房贷按25年摊还，但利率通常只固定5年（即“term”）。5年后借款人必须重新谈判或更换贷款机构。这让借款人持续流入当前市场利率重新定价。
- 有保险与无保险定价：首付低于20%的房贷必须由 CMHC、Sagen 或 Canada Guaranty 承保。有保险贷款会被打包进 NHA MBS，定价通常比无保险贷款低约10-30 bp。
浮动房贷会随每次加拿大央行决定重新定价；5年固定房贷则基于 5年期加拿大政府债券收益率 加上反映信用风险和贷款机构竞争的利差定价。
当前利率快照
快照表显示典型5年固定（有保险）、5年浮动、CORRA 和 BoC 隔夜利率。截至2026年5月，5年固定利率处于4%中段，已明显低于2023-2024年的峰值。
相对政策利率的历史利差
疫情前，5年固定利率相对政策利率的平均利差约为1.75 pp。两个阶段值得注意：
- 2020-2021年：BoC 将政策利率降至0.25%，但5年期 GoC 债券仍在约1%，利差扩大至约3 pp。
- 2022-2023年：5年期 GoC 在 BoC 加息前遭到抛售，利差压缩，甚至短暂倒挂。
- 2024-2026年：利差恢复至约1.5-1.8 pp。
浮动房贷利差在结构上更窄（约1.4 pp），因为浮动产品直接基于 prime 定价，而 prime 随政策利率移动。
12个月远期路径
隐含政策路径使用 TMX 的 3个月 CORRA futures（CRA 产品），这是加拿大短端利率中最深的、类似英镑市场的合约。预测5年固定房贷利率采用历史利差，并加入88%的传导系数和3个月滞后。
一个实际限制是：加拿大“压力测试”要求借款人按 合同利率 + 2个百分点 或5.25%中较高者进行资格审核。如果隐含路径使合同利率明显下降，5.25%的压力测试下限会成为借款能力的约束，而不是实际可获得利率。
加拿大特定房贷产品惯例
- 5年固定：最常见产品（约占新增发放55%）。
- 5年浮动（许多贷款机构中利率变动但还款额固定）：约占新增发放30%。
- 3年固定 在2024-2026年份额上升，因为借款人为预期降息布局。
- 高比例（有保险） 房贷（首付<20%）需支付 CMHC 保费，约为本金的2.8-4.0%，并加入本金。
- 常规（无保险） 房贷（首付≥20%）：无需保险，但承保标准更严格。
- 挂牌利率 vs 折扣利率：五大银行公布的“posted”5年利率主要是 IRD 罚金基准，几乎没人实际支付；“discounted”或“special”利率才是实际市场利率。
来源与方法论
- 5年固定常规利率：Statistics Canada Table 10-10-0145-01。
- 5年固定有保险利率：CMHC Residential Mortgage Industry Report。
- BoC 政策利率：加拿大央行新闻稿。
- CORRA：Bank of Canada / CanDeal CORRA reference rate。
- 隐含政策路径：TMX 3-month CORRA Futures (CRA)。
请参阅 Bank of Canada 页面 了解 BoC 会议概率。