2026年欧元区房贷利率：10年固定利率对比 ECB 存款利率
European Central Bank · EUR · 传导 85% 高于 4 个月
Will Eurozone mortgage rates go up or down over the next 12 months?
Higher +74bpInterest-rate futures currently imply that the typical Weighted Fixed Benchmark in the Eurozone rises from 3.59% today to 4.33% by 2027-09, about 74 basis points higher. This is not a forecast: it is the mortgage rate consistent with what markets are already pricing for European Central Bank policy.
数据截至 2026-10-04. Derived from interest-rate futures pricing for the policy rate, plus this market's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag. Market pricing changes daily and has been wrong before. Not financial advice.
Member-Country Bond Yields & Mortgage Rates
10-year government bond yield and the representative new-business mortgage rate for each euro-area member, with the spread over the ECB deposit rate. Rows sorted by mortgage rate; the weighted composite above is driven by the larger markets only.
| 国家 | Typical Product | 10Y Govt Bond | 房贷利率 | Spread vs ECB |
|---|---|---|---|---|
| 斯洛伐克 | Fixed-period mortgage (3-5 yr) 5-年期 | 3.35% | 4.30% | +1.80pp |
| 爱沙尼亚 | Euribor-linked variable 1-年期 | 3.40% | 4.20% | +1.70pp |
| 拉脱维亚 | Euribor-linked variable 1-年期 | 3.35% | 4.00% | +1.50pp |
| 希腊 | Fixed-period mortgage 15-年期 | 3.45% | 3.90% | +1.40pp |
| 立陶宛 | Euribor-linked variable 1-年期 | 3.20% | 3.90% | +1.40pp |
| 荷兰 | 10-30-Year fixed 20-年期 | 2.75% | 3.85% | +1.35pp |
| 塞浦路斯 | Fixed-period mortgage 5-年期 | 3.30% | 3.85% | +1.35pp |
| 意大利 | 20-30-Year mutuo a tasso fisso 25-年期 | 3.65% | 3.75% | +1.25pp |
| 爱尔兰 | 3-5-Year fixed 4-年期 | 2.85% | 3.75% | +1.25pp |
| 比利时 | 20-Year fixed 20-年期 | 3.00% | 3.70% | +1.20pp |
| 德国 | 10-Year Festzinsbindung 10-年期 | 2.55% | 3.65% | +1.15pp |
| 奥地利 | 10-15-Year fixed 15-年期 | 2.95% | 3.60% | +1.10pp |
| 斯洛文尼亚 | Fixed-rate mortgage 10-年期 | 3.10% | 3.60% | +1.10pp |
| 葡萄牙 | Mixed / fixed-period mortgage 10-年期 | 3.05% | 3.55% | +1.05pp |
| 克罗地亚 | Fixed-rate mortgage 10-年期 | 3.30% | 3.55% | +1.05pp |
| 卢森堡 | Fixed-rate mortgage 15-年期 | 2.70% | 3.55% | +1.05pp |
| 法国 | 20-25-Year taux fixe 25-年期 | 3.05% | 3.45% | +0.95pp |
| 西班牙 | 15-30-Year hipoteca tipo fijo 25-年期 | 3.15% | 3.35% | +0.85pp |
| 芬兰 | Euribor-linked variable 1-年期 | 2.80% | 3.35% | +0.85pp |
| 马耳他 | Variable-rate mortgage floating | 3.25% | 3.30% | +0.80pp |
Per-country mortgage rate forecasts
Each euro-area member has its own page with the national mortgage rate, the 10-year government bond yield, the spread over the ECB deposit rate, and the 12-month path implied by euro futures pricing.
传导链条
房贷 − 政策利率的平均历史利差: 1.30pp. 当前利差: 1.09pp. 低于长期平均：竞争或债券购买压缩了利差。
隐含12个月远期路径
如果期货隐含的政策利率路径成立，且历史利差回归长期均值，典型固定房贷利率会落在何处。
如何阅读本页
上方四个指标卡显示实时政策利率（由央行设定）、银行间利率以及该国居民可获得的典型固定和浮动房贷利率。政策利率与房贷利率之间的差距就是利差，即贷款机构为覆盖融资、信用风险和利润而加上的部分。
第一张图显示过去五年的利差。如果阴影区域扩大，说明银行在政策利率之上收取更多，通常是因为长端市场变动或银行重新定价风险。如果收窄，则可能是竞争或央行购债压缩利润率。第二张图，即隐含12个月远期路径，把当前期货市场对政策利率方向的押注与历史利差结合，显示在关系成立时你的房贷利率可能落在哪里。它不是预测，而是当前市场定价已经隐含的结果。
各国特定利差驱动因素
房贷减政策利率的利差可分解为四个主要驱动因素。第一，融资曲线：贷款机构主要通过担保债融资的司法辖区继承swap-plus-covered-spread基差；依赖存款特许权融资的贷款机构则更锚定短端传导和存款beta；美国贷款机构将贷款出售进机构MBS池，因此利差会受一级/二级MBS基差和美联储SOMA再投资政策影响。
第二，提前还款选项与凸性：没有经济性提前还款罚金的产品按OAS而非名义利差交易；利率波动时期OAS扩大可直接传导至借款人利率。第三，贷款机构久期错配：若本地主导产品固定期较短，资产负债缺口较小，利差更稳定；若固定期较长，则依赖互换和MBS市场进行久期对冲，相关市场承压时利差扩大。第四，监管上限与资本处理：利率上限、审慎LTV/DTI约束和资本权重差异都会改变边际信贷成本，并以一到三个季度的滞后传导到报价利率。
远期路径（月度）
| 月份 | 隐含政策利率 | 预计 Eurozone Weighted Fixed Benchmark | 利差 |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 2.50% | 3.64% | +1.14pp |
| 2026-11 | 2.52% | 3.67% | +1.15pp |
| 2026-12 | 2.72% | 3.75% | +1.03pp |
| 2027-01 | 2.72% | 3.81% | +1.08pp |
| 2027-02 | 2.80% | 3.87% | +1.07pp |
| 2027-03 | 2.97% | 3.95% | +0.99pp |
| 2027-04 | 2.97% | 4.02% | +1.05pp |
| 2027-05 | 3.05% | 4.09% | +1.04pp |
| 2027-06 | 3.11% | 4.16% | +1.05pp |
| 2027-07 | 3.18% | 4.23% | +1.04pp |
| 2027-08 | 3.18% | 4.28% | +1.10pp |
| 2027-09 | 3.20% | 4.33% | +1.13pp |
ECB 政策如何传导至欧元区房贷利率
欧洲中央银行设定三项政策利率；自2008年引入超额准备金以来，存款便利利率 一直是实际具有约束力的操作利率。存款利率锚定 €STR (Euro Short-Term Rate)，后者通常与存款便利利率只相差几个基点，并作为几乎所有银行间融资的参考。
相较美国，政策向房贷利率的传导更快也更完整。原因有三点：
- 银行主导：约80%的欧元区房贷留在银行资产负债表上，而不是证券化，因此银行会更直接地转嫁融资成本变化。
- 典型固定期更短：除德国和荷兰外，主流固定期为5-10年，而不是30年。这更接近政策利率实际影响的期限。
- MIR 统计公开：ECB 的 MFI Interest Rate (MIR) 数据集每月公布新业务平均利率，因此利差透明且竞争充分。
各国特定产品惯例
欧元区并不是单一市场。各成员国的“典型”房贷差异很大：
- 德国：10年 Festzinsbindung（10年固定利率，之后重新谈判）；房贷为完全追索，长期固定占主导。
- 法国：20-25年 taux fixe（整个贷款期固定），并受银行收费上限（taux d’usure）约束。
- 意大利：mutuo a tasso fisso（通常20-30年固定）或与 Euribor 挂钩的 tasso variabile。
- 西班牙：hipoteca tipo fijo（15-30年固定）自2022年以来超过浮动；2022年前，浮动的 Euribor + spread 产品占主导。
- 荷兰：10-30年固定，房贷利息可税前扣除（正在逐步退出）。
快照表使用德国、法国、意大利、西班牙、葡萄牙、荷兰、比利时和奥地利的加权篮子。德国因市场规模较大而被纳入，但不会被当作整个欧盟或欧元区的代理指标。
相对 ECB 存款利率的历史利差
欧元区呈现主要经济体中最清晰的传导。自2015年以来，10年固定房贷与 ECB 存款利率的利差平均约为 1.3个百分点，但有两次明显偏离：
- 2020-2022年：ECB 在 PEPP/APP 下购买资产，压低曲线长端并让银行低成本融资，利差压缩至接近1.0 pp。
- 2022-2024年：银行在预期政策收紧前重新定价，利差暂时扩大；Bund 10y 抛售速度快于房贷调整。
到2026年中，利差已恢复正常。上方图表显示完整路径。
12个月远期路径
远期路径使用 3个月 Euribor futures 和 €STR-OIS curves 推导未来一年 ECB 存款利率，再通过加入历史利差预测成员国加权篮子。由于欧元区传导程度较高（约85%在4个月内完成），预测房贷利率会较紧密地跟随隐含政策利率。
来源与方法论
- 10年固定房贷利率（DE、FR、IT、ES 平均）：ECB MFI Interest Rate Statistics（MIR 数据集）。
- 浮动利率（1年固定或浮动）：ECB MIR series MFI.M.U2.B.A2A.A.R.A.2240.EUR.N。
- ECB 存款利率：ECB key interest rates (KIR)。
- €STR：ECB Euro short-term rate。
- 隐含政策路径：3个月 Euribor futures + €STR-OIS curve。